Das Berliner „Gesetz für einfaches Bauen“ ist in Kraft getreten

1. Bauen im Bestand: Abgesenkte Anforderungen bei Umnutzung, Dachgeschossausbau und erstmaliger Aufstockung

Mit dem GEB gehen zunächst Änderungen der BauO Bln betreffend die gesetzlichen Anforderungen beim Umbau oder bei der Umnutzung von Bestandsgebäuden zu Wohnzwecken einher. Wird in oder auf rechtmäßig bestehenden Gebäuden Wohnraum geschaffen durch

• die Umnutzung von Nutzungseinheiten mit Aufenthaltsräumen,
• den Ausbau des Dachgeschosses oder
• eine erstmalige Aufstockung um maximal ein Geschoss, 

sind nach dem neu eingefügten § 6 Abs. 12 BauO Bln die Abstandsflächen unbeachtlich.

Die geänderten § 48 Abs. 5 bis 7 BauO Bln sehen für Bestandsgebäude Lockerung hinsichtlich der gesetzlichen Anforderungen zum Brand-, Wärme-, Schall- und Erschütterungsschutz vor. Wird in oder auf rechtmäßig bestehenden Gebäuden Wohnraum geschaffen durch

• die Umnutzung von Nutzungseinheiten mit Aufenthaltsräumen,
• den Dachgeschossausbau oder
• eine erstmalige Aufstockung,

sind auf bestehende Gebäude und Bauteile künftig die Anforderungen an den Wärme-, Schall- und Erschütterungsschutz gemäß § 15 BauO Bln und die Anforderungen an den Brandschutz gemäß §§ 27 bis 32, 34 und 35 Absatz 1 und 4 bis 8 sowie § 36 BauO Bln nicht einzuhalten. Ausnahmen bestehen nur für Kellerzugänge und die Entrauchung notwendiger Treppenräume (vgl. § 48 Abs. 5 Satz 2 BauO Bln).

Bei einem Dachgeschossausbau oder einer erstmaligen Aufstockung um maximal ein Geschoss genügt es künftig, wenn die bestehende oder neue Decke über dem obersten Bestandsgeschoss sowie alle weiteren neuen tragenden, aussteifenden, raumabschließenden Bauteile mindestens die Anforderungen an die Feuerwiderstandsfähigkeit der Gebäudeklasse 3 erfüllen. Die neuen notwendigen Treppen und Wände notwendiger Treppenräume gemäß §§ 34 und 35 Abs. 4 sowie Brandwände gemäß § 30 von Gebäuden, die nach einem Dachgeschossausbau oder einer Aufstockung in die Gebäudeklasse 5 fallen oder in dieser Gebäudeklasse verbleiben, müssen künftig die Anforderungen der Gebäudeklasse 4 erfüllen (§ 48 Abs. 6 BauO Bln).

Bei einer Aufstockung um maximal zwei Geschosse muss die bestehende oder neue Decke über dem obersten Bestandsgeschoss sowie alle weiteren neuen tragenden, aussteifenden, raumabschließenden Bauteile künftig mindestens die Anforderungen der jeweils niedrigeren Gebäudeklasse, in die das Gebäude nach einer Aufstockung fällt, erfüllen (§ 48 Abs. 7 Satz 1 BauO Bln). § 48 Abs. 7 Satz 2 BauO Bln sieht für diese Vorhaben weitere Vorgaben betreffend die Verwendung nichtbrennbarer Bauteile, feuerhemmender Wohnungseingangstüren oder trockener Steigleitungen bei engen Treppenaugen vor.

Die Vorgaben zur Barrierefreiheit in § 50 Abs. 1 Sätze 1 bis 3 BauO Bln werden geringfügig modifiziert. Bei Bauvorhaben mit mehr als 100 Wohnungen muss künftig pro 100 Wohnungen mindestens eine rollstuhlgerechte Wohnung errichtet werden (§ 50 Abs. 1 Satz 5 BauO Bln). Die Vorgaben gelten künftig nicht, wenn durch nachträglichen Ausbau des Dachgeschosses, durch Aufstockung um bis zu zwei Geschosse oder durch Teilung von Wohnungen zusätzliche Wohnungen entstehen (§ 50 Abs. 1 Satz 4 BauO Bln).

2. Geringere Mindestraumhöhe im Dachgeschoss und Ausnahmen

Für sämtliche Bauvorhaben wurde die Mindestraumhöhe für Aufenthaltsräume im Dachraum nach § 47 Abs. 1 BauO Bln abgesenkt. Danach müssen Aufenthaltsräume im Dachraum künftig eine lichte Raumhöhe von mindestens 2,20 m über mindestens der Hälfte ihrer Netto-Raumfläche (nicht mehr Netto-Grundfläche) haben. Im Übrigen bleibt es grundsätzlich bei der lichten Raumhöhe von 2,40 m, wobei diese Anforderungen künftig nicht mehr für Aufenthaltsräume in Wohngebäuden der Gebäudeklassen 1 und 2 gilt (§ 47 Abs. 1 Satz 3 BauO Bln).

3. Ausnahmen von der Dachbegrünungs- und Kinderspielplatzpflicht

Die bisher geltende Dachbegründungspflicht des § 8 Abs. 1 Satz 2 BauO Bln gilt künftig nicht mehr, wenn diese bei zeitlich begrenzt errichteten baulichen Anlagen oder bei bestehenden Gebäuden aus baulichen Gründen zu einem unverhältnismäßigen Mehraufwand führen (§ 8 Abs. 1 Satz 3 BauO Bln). 

Auch die Pflicht nach § 8 Abs. 2 BauO Bln zur Errichtung eines Kinderspielplatzes bei Neubauvorhaben gilt künftig nicht, wenn bei einem rechtmäßig bestehenden Gebäude

• das Dachgeschoss nachträglich ausgebaut wird,
• eine Aufstockung um bis zu zwei Geschosse erfolgt,
• eine Änderung der Nutzung zu Wohnzwecken erfolgt oder
• zusätzliche Wohnungen durch Teilung von Wohnungen entstehen

und der Bauherr den Kinderspielplatz nicht oder nur unter sehr großen Schwierigkeiten auf dem Baugrundstück herstellen kann (§ 8 Abs. 4 BauO Bln).

4. Weitere Änderungen im Abstandsflächenrecht

Das GEB nimmt darüber hinaus punktuelle Anpassungen der Abstandsflächenregelungen vor: 

• Nach § 6 Abs. 1 Satz 3 BauO Bln lösen Antennen einschließlich ihrer Masten im Außenbereich künftig gegenüber anderen Grundstücken im Außenbereich keine eigenen Abstandsflächen mehr aus, sofern der Mast eine Breite von 1,50 m und eine Gesamthöhe von 50 m nicht überschreitet.
• Kletterhilfen und Vegetationsträger für Fassadenbegrünung lösen keine eigenen Abstandsflächen aus, vgl. § 6 Abs. 6 Nr. 3 BauO Bln.
• Einfriedungen zum Schutz kritischer Infrastruktur (KRITIS) werden bis zu einer Höhe von 2,60 m zuzüglich Übersteigschutz privilegiert, vgl. § 6 Abs. 8 Satz 1 Nr. 3 BauO Bln. 

5. Vereinigungsbaulasten

Das GEB schafft mit § 2 Abs. 13 BauO Bln eine Rechtsgrundlage für die sog. Vereinigungsbaulast. Diese erleichtert die bauordnungsrechtliche Zusammenfassung mehrerer Grundstücke zu einer Einheit und kann insbesondere bei komplexen grundstücksübergreifenden Bauvorhaben zusätzliche Planungsspielräume schaffen. Die Neuregelung war erforderlich, weil die verwaltungsgerichtliche Rechtsprechung in Berlin die bauordnungsrechtliche Zusammenfassung mehrerer Grundstücke zu einem Grundstück im Wege der Vereinigungsbaulast wegen fehlender Rechtsgrundlage als unzulässig angesehen hat (vgl. etwa OVG Berlin-Brandenburg, Beschl. v. 11.07.2018 – OVG 2 S 50.17; VG Berlin, Beschl. v. 24.11.2017 – VG 19 L 352.17). 

6. Verfahrensrechtliche Neuerungen

6.1 Kein Nachtragserfordernis für verfahrensfreie Maßnahmen  

Nach den neu eingefügten § 61 Abs. 5 Sätze 3 bis 5 BauO Bln sind Bauvorhaben nur solange verfahrensfrei, wie sie nicht Teil eines insgesamt genehmigungsbedürftigen Bauvorhabens oder eines insgesamt freigestellten Bauvorhabens sind. Damit wird zunächst ein in ständiger Rechtsprechung gefestigter Grundsatz (vgl. z.B. OVG Hamburg, Urt. v. 31.05.2016 – 4 U 31/16; OVG M-V, Beschl. v. 26.06.2018 – 3 LZ 294/18) kodifiziert, der in der Praxis häufig zu Nachtragserfordernissen im laufenden Bauablauf führt. 

In Durchbrechung dieses Grundsatzes wird daher im Sinne der Verfahrensökonomie nunmehr angeordnet, dass im Falle genehmigter und genehmigungsfreigestellter Vorhaben ab Zulässigkeit des Baubeginns verfahrensfreie Maßnahmen nach § 61 Abs. 1 BauO Bln ohne Nachtrag bis zur Fertigstellung des Vorhabens durchgeführt werden können; sämtliche Änderungen sind vor Aufnahme der Nutzung lediglich in angepassten Bauvorlagen darzustellen. 

6.2 Prüffrist hinsichtlich der Anwendbarkeit des Wohnungsbauturbos

In § 69 Abs. 2 Satz 2 BauO Bln wird eine Frist zur Prüfung der Anwendung der Vorschriften des sog. Wohnungsbauturbo eingeführt. Danach prüft die für die Beurteilung des Planungsrechts zuständige Stelle nach Eingang des Stellungnahmeersuchens innerhalb von zwei Wochen, ob die Zustimmung der Gemeinde nach § 36a BauGB erforderlich ist und teilt dies unverzüglich der Bauaufsichtsbehörde mit, die unverzüglich die zuständige Stelle um die Zustimmung ersucht.

6.3 Kürzere Fristen bei Nachbarbeteiligungen und Behördenstellungnahmen

Zur Verfahrensbeschleunigung werden wichtige Fristen verkürzt: 

• Nachbarbeteiligung: Die Frist für Einwände von Nachbarn gegen eine Baugenehmigung wird von zwei Monaten auf einen Monat halbiert, vgl. § 70 Abs. 1 Satz 2 BauO Bln.
• Behördenstellungnahmen: Äußert sich eine beteiligte Behörde nicht innerhalb eines Monats nach Eingang der vollständigen Unterlagen, gilt deren Einvernehmen bzw. Stellungnahme als erteilt, vgl. § 69 Abs. 2 Satz 6 BauO Bln.

6.4 Einführung einer optionalen Konzentrationswirkung 

Mit der Neuregelung des § 71 Abs. 1 Satz 4 BauO Bln wird eine optionale Konzentrationswirkung im Baugenehmigungsverfahren eingeführt. Bauherren erhalten damit die Möglichkeit, auf Antrag nicht nur eine (eingeschränkte) Prüfung der Vereinbarkeit des Bauvorhabens mit den prüfungsrelevanten Vorschriften des öffentlichen Baurechts i.S.d. §§ 63, 64 BauO Bln durchführen zu lassen, sondern die Vereinbarkeit des Vorhabens mit sämtlichen einschlägigen öffentlich-rechtlichen Vorschriften (z.B. Artenschutzrecht) in einem Verfahren zur Prüfung zu stellen. Die Baugenehmigung stellt dann auch die Vereinbarkeit des Vorhabens mit dem einschlägigen Fachrecht fest und enthält etwaige ansonsten erforderliche Einzelgenehmigung, z.B. eine artenschutzrechtliche Ausnahmeerlaubnis (§ 45 Abs. 7 BNatSchG). Die Baugenehmigung stellt damit den Schlusspunkt der behördlichen Prüfung dar, womit vor Baubeginn keine weiteren behördlichen Kontrollen und gesonderte Bescheide erforderlich werden (sog. Schlusspunkttheorie). Diese Möglichkeit besteht ab dem 01.01.2027.

7. Denkmalschutz: Verordnungsermächtigung zur Bestimmung genehmigungsfreier Maßnahmen 

Im Denkmalschutzgesetz Berlin (DSchG Bln) wird ein neuer § 11b eingeführt. Dieser ermächtigt die zuständige Senatsverwaltung, durch Rechtsverordnung festzulegen, welche für den Denkmalwert unerhebliche Maßnahmen genehmigungsfrei sind. Für Eigentümer denkmalgeschützter Immobilien entfallen dadurch bei standardisierten, für den Denkmalwert unerheblichen Maßnahmen die Einzelgenehmigungsverfahren. 

8. Untergesetzliches Maßnahmenpaket und der „Berlin-Standard“

Über die gesetzlichen Änderungen hinaus verfolgt der Senat ein untergesetzliches Maßnahmenpaket mit insgesamt 55 Arbeits- und Prüfaufträgen. Gemeinsam mit den landeseigenen Wohnungsunternehmen soll ein einheitlicher „Berlin-Standard“ für einfaches Bauen entwickelt werden. Dieser soll sich am Hamburger Vorbild orientieren und zielt darauf ab, bestehende bauliche und technische Standards regelmäßig zu überprüfen und abzusenken. Vorgesehen sind u.a. Modellvorhaben zur Erprobung kostensenkender Bau- und Prozesstechniken.

9. Fazit

Für Bauherren und Projektentwickler eröffnen sich durch die Änderungen insbesondere im Bestand neue Spielräume: Die Kombination aus geringeren Anforderungen bei Umnutzung und Aufstockung, flexibleren Abstandsflächen- und Spielplatzregelungen dürfte ein attraktives Chancenfenster für Bestandsprojekte öffnen. Darüber hinaus wird insbesondere die optionale Konzentrationswirkung auf Bauherrenseite für Erleichterungen sorgen. 

In welchem Umfang diese Maßnahmen die Baukosten tatsächlich senken und neuen, bezahlbaren Wohnraum schaffen werden, wird sich maßgeblich an der konsequenten Umsetzung – sowohl der neuen Vorschriften als auch des untergesetzlichen Maßnahmenpakets – messen lassen müssen. 

Ansprechpartner für Fragen zum Berliner „Gesetz für einfaches Bauen“ sind u.a. Dr. Andreas Rietzler und Dr. Christoph Semff-Castell. Beide sind Mitglieder des Kompetenzteams Projektentwicklung.