Mit der 6. Auflage von Heft 9 des AHO, die seit Juli 2025 vorliegt, hat Nachhaltigkeit erstmals Einzug in das standardisierte Leistungsbild der Projektsteuerung gehalten. Was bislang individuell vereinbart werden musste oder gänzlich fehlte, ist nun als Grundleistung definiert – mit unmittelbaren Konsequenzen für Vertragsgestaltung, Leistungsinhalt und Haftung.

Nachhaltigkeit als neue Standardaufgabe des Projektsteuerers

Lange Zeit war Nachhaltigkeit in der Projektsteuerung eine Frage des Verhandlungsgeschicks: Wer sie im Vertrag haben wollte, musste sie explizit und mühsam individuell vereinbaren. Die 5. Auflage von Heft 9 AHO aus dem März 2020 enthielt zum Thema Nachhaltigkeit kaum Anhaltspunkte. Lediglich das Mitwirken bei der Beantragung von Fördermitteln war als Grundleistung geregelt; weitergehende Nachhaltigkeitsleistungen wie die Bedarfsplanung oder die Beantragung komplexer Förderprogramme galten als besondere Leistungen, die gesondert beauftragt und vergütet werden mussten.

Die neue 6. Auflage von Heft 9 AHO ändert dies grundlegend. Unter dem neu eingefügten Kapitel 6 „Projektabwicklungsmethoden und Nachhaltigkeit" sind Nachhaltigkeitsleistungen erstmals als Grundleistungen des Projektsteuerers verankert. Was zuvor besondere Leistung war, gehört in vielen Fällen nun zum Standard des beauftragten Leistungsbildes. Der Projektsteuerer ist danach über alle Handlungsbereiche hinweg verpflichtet, die erforderlichen Vorgaben für Nachhaltigkeit zu strukturieren, Entscheidungen vorzubereiten und an ihrer Umsetzung mitzuwirken. Hinzu kommen die Einschaltung und Integration der erforderlichen Projektbeteiligten – etwa Nachhaltigkeitsberater und Auditoren – sowie die Definition, Umsetzung und Kontrolle nachhaltigkeitsrelevanter Prozesse.

Werkvertrag oder Dienstvertrag – warum die Einordnung über die Haftung entscheidet

Bevor die Frage der Nachhaltigkeitsleistungen in den Fokus rückt, ist eine grundlegende Weichenstellung erforderlich: Wie ist der Projektsteuerungsvertrag rechtlich einzuordnen? Diese Frage ist nicht akademischer Natur – sie entscheidet darüber, welche Pflichten der Projektsteuerer schuldet und wie er im Fehlerfall haftet.

Die Rechtsprechung stuft Projektsteuerungsverträge, die auf Bauprojekte abzielen, überwiegend als Werkverträge nach § 631 BGB ein. Maßgeblich ist der Charakter der Planungs- und Überwachungsleistungen, die erfolgsbezogen zu erbringen sind. Nur ausnahmsweise – wenn der Projektsteuerer reine Überwachungs- oder Beratungsleistungen erbringt, etwa Controlling oder finanzwirtschaftliche Betreuung – kommt ein Dienstvertrag nach § 611 BGB in Betracht. Diese Einordnung wird durch die seit 2018 geltenden Regelungen zum Bauvertragsrecht in §§ 650p ff. BGB gestützt, die auf Projektsteuerer Anwendung finden.

Praktisch bedeutet dies: Nicht die Überschrift des Vertrages, sondern sein konkreter Inhalt ist entscheidend. Bauherren und Projektsteuerer sollten daher bereits bei der Vertragsgestaltung darauf achten, den tatsächlichen Leistungsschwerpunkt klar zu benennen.

Das Leistungsbild der alten und neuen AHO im Vergleich

Das klassische Leistungsbild nach Heft 9 AHO gliedert die Aufgaben des Projektsteuerers in fünf Handlungsbereiche – Organisation, Informationen, Koordination und Dokumentation; Qualitäten und Quantitäten; Kosten und Finanzierung; Termine, Kapazitäten und Logistik; sowie Verträge und Versicherungen – jeweils unterteilt in fünf Projektstufen von der Projektvorbereitung bis zum Projektabschluss.

In der 5. Auflage (Stand März 2020) fehlten Nachhaltigkeitsaspekte in dieser Struktur weitgehend. Ein einziger Anhaltspunkt fand sich in den Grundleistungen: das Mitwirken bei der Ermittlung und Beantragung von Investitions- und Fördermitteln. Zwei weitere Punkte – die Bedarfsplanung und die Mitwirkung bei komplexen Förderprogrammen – wurden als besondere Leistungen eingestuft und mussten gesondert vereinbart werden.

Die 6. Auflage hebt diese Grenze weitgehend auf. Der überwiegende Teil der bislang als besondere Leistungen eingestuften Nachhaltigkeitsaufgaben ist nun reguläre Grundleistung. Die Neuauflage geht dabei von einem Projekt aus, in dem auch ein Nachhaltigkeitsberater und ein Auditor eingeschaltet sind. Der Projektsteuerer wird in diesem Kontext zum zentralen Koordinator nachhaltiger Prozesse über alle Handlungsbereiche und Projektstufen hinweg.

Vertragsgestaltung: Klare Ziele sind rechtlich unverzichtbar

Bei laufenden Projekten, die noch auf der Basis der 5. Auflage abgeschlossen wurden, sowie bei ergänzenden Nachhaltigkeitsanforderungen, die über das neue Leistungsbild hinausgehen, bleibt die individuelle Vereinbarung im Projektsteuerungsvertrag der entscheidende Hebel.

Die Praxis zeigt jedoch, dass hier häufig Lücken bestehen: Parteien vereinbaren Nachhaltigkeitsziele zwar dem Grunde nach, lassen es aber an der nötigen Konkretisierung, Bestimmbarkeit und Messbarkeit fehlen. Das ist rechtlich problematisch. Nachhaltigkeitsziele können im Vertrag auf vier unterschiedliche Arten geregelt werden: als allgemeine Programmklauseln, als Bemühensklauseln, als Beschaffenheitsvereinbarungen oder als Garantien. Nur die Vereinbarung als Beschaffenheitsvereinbarung wahrt dabei den werkvertraglichen Charakter des Vertrages und die damit verbundene Erfolgsbezogenheit der Tätigkeit vollständig.

Sinnvoll ist es, nachhaltige Leistungspflichten und -ziele differenziert nach den Dimensionen Ökologie, Ökonomie und Soziales in die Handlungsbereiche und Projektstufen einzubetten. Entscheidend ist dabei stets, dass die vereinbarten Ziele am Ende auch messbar überprüft werden können.

Haftungsrisiken nicht unterschätzen

Die haftungsrechtlichen Folgen hängen unmittelbar vom Vertragstyp ab. Liegt – ausnahmsweise – ein Dienstvertrag vor, muss der Bauherr im Streitfall nachweisen, dass der Projektsteuerer seine Leistung schlecht erbracht hat. Ein Schadensersatzanspruch ergibt sich dann aus §§ 611, 280 Abs. 1 BGB.

Im Regelfall – beim Werkvertrag – genügt dagegen das Vorliegen eines Sachmangels nach § 633 BGB. Dieser Mangel muss sich maßgeblich aus den vertraglichen Leistungspflichten ergeben. Entscheidend ist damit, wie klar und konkret die Nachhaltigkeitspflichten im Vertrag beschrieben wurden. Nur bei einer konkreten Pflichtverletzung im Hinblick auf vereinbarte Nachhaltigkeitspflichten kommt eine Haftung in Betracht. Vage Zielbeschreibungen schützen im Ernstfall weder den Bauherrn, der auf Einhaltung besteht, noch den Projektsteuerer, der sich gegen überzogene Ansprüche wehren will.

Handlungsempfehlungen

Für Bauherren und Projektsteuerer ergeben sich aus diesen Entwicklungen konkrete Handlungsfelder:

• Neue Verträge sollten auf die 6. Auflage von Heft 9 AHO Bezug nehmen und das Kapitel 6 zu Nachhaltigkeit ausdrücklich zum Vertragsgegenstand machen.
• Altverträge nach der 5. Auflage sind auf Nachhaltigkeitslücken zu prüfen und ggf. durch individuelle Vereinbarungen zu ergänzen – insbesondere, wenn zwischenzeitlich Zertifizierungs- oder Förderziele hinzugetreten sind.
• Nachhaltigkeitsziele sind stets als Beschaffenheitsvereinbarungen und nicht bloß als Bemühenspflichten zu formulieren.
• Die Ziele müssen so konkret und messbar sein, dass ihre Erreichung am Projektabschluss tatsächlich überprüft werden kann.
• Die Einordnung des Vertrages als Werk- oder Dienstvertrag sollte beim Vertragsschluss bewusst gestaltet werden, um Haftungsüberraschungen zu vermeiden.

Weiterführende Lektüre: Kompendium Nachhaltige Bauwerke

Die in diesem Beitrag behandelten Fragen sind Teil eines umfassenderen Werkes, das die rechtlichen Dimensionen nachhaltigen Bauens systematisch aufbereitet. Der Beitrag „Nachhaltigkeit durch Recht und Regulatorik" von Kolleginnen und Kollegen der Kanzlei Kapellmann – zusammen mit weiteren Autorinnen und Autoren – erschien im Kompendium Nachhaltige Bauwerke – Hochbauten, herausgegeben von C. J. Diederichs et al., erschienen 2026 bei Springer Fachmedien Wiesbaden.

Das Kompendium behandelt auf breiter Basis alle relevanten Rechtsbereiche im Lebenszyklus von Bauwerken – von öffentlichem Planungsrecht über Vergabe-, Architekten- und Bauvertragsrecht bis hin zu Energierecht und nachhaltigen Mietverträgen.