Das Bundesministerium der Justiz und für Verbraucherschutz hat am 26. Oktober 2026 einen neuen – genauer gesagt den dritten – Referentenentwurf zum Gebäudetyp E vorgelegt. Statt wie zuletzt geplant eines eigenen Vertragstyps für fachkundige Unternehmer soll es künftig einen „gesetzlichen Basisstandard (Gebäudetyp E)“ geben, den alle Parteien eines Bauvertrags in Textform vereinbaren können – auch Verbraucher. Wo die Technischen Baubestimmungen der Länder Anforderungen stellen, soll deren Einhaltung für die Mangelfreiheit genügen. Im Übrigen genügt für eine Beschaffenheitsvereinbarung „nach unten“ ein deutlicher Hinweis in Textform; eine Aufklärung über Konsequenzen und Risiken ist dafür nicht mehr erforderlich. Länder und Verbände können bis zum 9. November 2026 Stellung nehmen.
Die geplante Neuregelung gilt für Schuldverhältnisse, die ab Inkrafttreten entstehen. In Kraft treten soll sie am ersten Tag des dritten Monats nach Verkündung; das Ministerium rechnet frühestens mit Mitte 2027.
Worum geht es? Vom Gebäudebauvertrag zum gesetzlichen Basisstandard
Der Gebäudetyp E hat inzwischen eine bewegte Gesetzgebungsgeschichte hinter sich. Wir haben den ersten Entwurf 2024 vorgestellt (Gebäudetyp E – Es wird Ernst!) und nach dem Koalitionsvertrag die Frage gestellt, ob der Neustart gelingt (Klarheit für das Gebäudetyp-E Gesetz?). Mit dem neuen Referentenentwurf liegt nun der dritte Anlauf vor.
Kurz zum Hintergrund: Nach ständiger Rechtsprechung des BGH schuldet der Unternehmer im Zweifel den Qualitäts- und Komfortstandard vergleichbarer Bauwerke und jedenfalls die allgemein anerkannten Regeln der Technik zum Zeitpunkt der Abnahme. Wer davon nach unten abweichen wollte, muss(te) den Besteller über die Bedeutung der Regeln sowie die Konsequenzen und Risiken der Abweichung aufklären (BGH, Urteil vom 14. November 2017 – VII ZR 65/14). Wie weit diese Aufklärung reichen muss, ist bis heute unklar – mit der Folge, dass die Praxis vorsorglich am „Goldstandard“ festhält (näher Baureis/Dressel/Friedrich, NZBau 2023, 641).
Hier setzt der Entwurf zum Gebäudetyp-E an. Nach § 650a Abs. 2 BGB-E können die Parteien eines Bauvertrags über die Herstellung, Wiederherstellung oder den Umbau eines Gebäudes die Geltung des gesetzlichen Basisstandards vereinbaren. Textform (§ 126b BGB) genügt, eine E-Mail reicht also aus. Weitere Voraussetzungen stellt der Entwurf nicht auf. Damit greift der Entwurf die Kritik des VII. Zivilsenats (BauR 2024, 1725 (Heft 12/2024) auf: Maßstab ist nicht mehr eine Aufspaltung der anerkannten Regeln der Technik in Sicherheits- und Komfortnormen. Anknüpfungspunkt sind jetzt der übliche Qualitätsstandard nach § 633 Abs. 2 BGB und – als objektiver Maßstab – die Technischen Baubestimmungen der Länder. Den in den bisherigen Eckpunkten noch vorgesehenen „einfachen Standard“ hat das Ministerium wegen seiner Unbestimmtheit fallen gelassen.
Ebene 1 – Technische Baubestimmungen (§ 650a Abs. 3 BGB-E). Soweit die nach Landesbauordnungsrecht zu beachtenden Technischen Baubestimmungen Anforderungen an die Beschaffenheit stellen, ist das Gebäude insoweit mangelfrei, wenn es diese erfüllt – vorbehaltlich einer abweichenden Beschaffenheitsvereinbarung. Der bauordnungsrechtliche Mindeststandard tritt damit an die Stelle der üblichen Beschaffenheit nach § 633 Abs. 2 S. 2 BGB. Die MVV TB adressiert die Bereiche Standsicherheit, Brandschutz, Hygiene/Gesundheit/Umweltschutz, Sicherheit und Barrierefreiheit bei der Nutzung, Schallschutz und Wärmeschutz. Erfasst ist aber nur, was die im jeweiligen Bundesland eingeführte Technische Baubestimmung tatsächlich regelt. Bauordnungsrechtlich genehmigte Abweichungen begründen ebenfalls keinen Mangel (Abs. 3 S. 2).
Der Entwurf nennt das einen „Bottom-up-Ansatz“. Anhand des Themas Schallschutz soll das beispielhaft verdeutlicht werden: nach der MVV TB ist insoweit die DIN 4109-1:2018-01 maßgeblich. Wer einen darüber liegenden Schallschutz will, wie er bei Wohnneubauten üblich ist (etwa nach VDI 4100), muss ihn künftig ausdrücklich vereinbaren. An diese Vereinbarung „nach oben“ stellt die Rechtsprechung keine besonderen Anforderungen. Zu beachten ist allerdings: Die DIN 4109-1 regelt im Wesentlichen den Schutz gegenüber fremden Wohn- und Arbeitsbereichen. Für den Schallschutz innerhalb der eigenen Wohnung oder im freistehenden Einfamilienhaus fehlt eine bauordnungsrechtliche Anforderung – insoweit gilt Ebene 2.
Ebene 2 – alles andere (§ 650a Abs. 4 BGB-E). Wo die Technischen Baubestimmungen schweigen – etwa bei Innenausbau, Elektroinstallation oder Fassade –, bleibt es bei § 633 Abs. 2 BGB und damit beim üblichen Standard. Die Parteien können ihn aber unterschreiten. Hat der Unternehmer den Besteller vor Vertragsschluss in Textform deutlich auf die Abweichung hingewiesen, kann sich der Besteller nicht auf unzureichende Kenntnis berufen. „Deutlich“ ist der Hinweis, wenn er hervorgehoben ist und ein durchschnittlich informierter Besteller erkennen kann, welche Merkmale unter dem Üblichen liegen. Eine Erläuterung der Konsequenzen und Risiken ist ausdrücklich nicht erforderlich. Der Hinweis ersetzt aber nur die Kenntnis des Bestellers – die Beschaffenheitsvereinbarung selbst muss weiterhin getroffen werden.
Das BMJV nennt als Beispiel eine Norm-Innentemperatur im Schlafzimmer von 19 °C statt 20 °C: Für die Vereinbarung genügt ein Hinweis in Textform, etwa per E-Mail; die bisher erforderliche Aufklärung über die Folgen, etwa für die Schimmelprävention, entfällt.
Ausnahmen und Ergänzungen. Eines Hinweises bedarf es nach Abs. 5 nicht, wenn der Besteller oder ein von ihm Beauftragter die wesentlichen Planungsvorgaben gemacht hat oder die Abweichung bei gebotener Sorgfalt selbst erkennen konnte – hier zählt auch eine individuelle Fachkunde des Bestellers. Abs. 6 ermächtigt die Landesregierungen, per Rechtsverordnung weitere Mindestanforderungen festzulegen; im Gespräch sind Themen wie Elektroinstallation, Lüftungstechnik und Bauwerksabdichtung.
Für wen ist der neue Basisstandard vorgesehen?
Anders als beim Gebäudebauvertrag des Entwurfs von 2024 kommt es auf Fachkunde oder Unternehmereigenschaft nicht an. Der Basisstandard steht Unternehmern und Verbrauchern gleichermaßen offen.
Erfasst von § 650 a Abs. 2 BGB-E sind Gebäude oder Teile davon – Wohngebäude ebenso wie Büro-, Verwaltungs-, Gewerbe- oder Sozialbauten. Brücken, Mauern oder reine Außenanlagen fallen nicht darunter.
Über eine Ergänzung von § 650q BGB gelten die Regeln entsprechend für Architekten- und Ingenieurverträge. Für Bauträgerverträge folgt die Anwendbarkeit bereits aus § 650u Abs. 1 S. 2 BGB. Ist der Erwerber Verbraucher, treffen den Bauträger damit auch die erweiterten Pflichten zur Baubeschreibung; das Opt-in gehört in die notarielle Urkunde.
Ist der Vertrag zugleich ein Verbraucherbauvertrag nach § 650i BGB, muss die Baubeschreibung nach Art. 249 § 2 Abs. 3 EGBGB-E künftig
deutlich darauf hinweisen, dass der Basisstandard gilt,
stets Angaben zum Schallschutzstandard enthalten und
überschlägig die Kosten darstellen, die durch das Unterschreiten des üblichen Standards voraussichtlich erspart werden.
Im Bereich zu angrenzenden Vertragstypen – Miet- und Kaufrecht – sind erstmal keine Änderungen geplant. Das BMJV hält das geltende Recht für ausreichend. Für Vermieter heißt das: Wer an Mieter vermietet, muss relevante Abweichungen – etwa einen reduzierten Schallschutz – transparent und konkret im Mietvertrag vereinbaren. Ein pauschaler Hinweis auf den „Gebäudetyp E“ genügt nicht.
Und die Nachhaltigkeit?
Schon 2024 war einer der großen Treiber des Gebäudetyps E die Hoffnung auf mehr Innovation am Bau. Das starre Korsett der anerkannten Regeln der Technik erschwert gerade den Einsatz von Recycling-Baustoffen, wiederverwendeten Bauteilen oder noch nicht langjährig erprobten Bauweisen. Denn eine Regel ist erst dann „anerkannt“, wenn sie sich in der Praxis bewährt hat – Neues ist es per Definition noch nicht.
Hier kann der Entwurf tatsächlich helfen. Für Merkmale außerhalb der Technischen Baubestimmungen genügt künftig ein deutlicher Hinweis, um vom üblichen Standard abzuweichen. Dass ausdrücklich auch der Umbau erfasst ist, öffnet den Basisstandard zudem für das Bauen im Bestand – etwa bei der Wiederverwendung von Bestandsbauteilen wie Verglasungen (Nachhaltige Wiederverwendung von Bestandsverglasungen). Die Begründung betont ausdrücklich, dass bessere zivilrechtliche Rahmenbedingungen auch nachhaltigen Baustoffen und Bauweisen zugutekommen sollen.
Ein Freibrief ist das nicht: Was bauordnungsrechtlich gefordert ist, bleibt verbindlich – gerade bei Standsicherheit, Brandschutz und Wärmeschutz. Auch die Verwendbarkeits- und Anwendbarkeitsnachweise für neue Bauprodukte und Bauarten bleiben erforderlich. Und wer Nachhaltigkeitsziele erreichen will, sollte sie weiterhin als konkrete Beschaffenheitsvereinbarung im Vertrag verankern.
Handlungsempfehlungen
Auch wenn das Gesetz frühestens Mitte 2027 in Kraft tritt, lohnt sich die Vorbereitung schon jetzt:
Musterklauseln vorbereiten: Opt-in-Klausel in Textform sowie ein hervorgehobener, merkmalsbezogener Abweichungskatalog in der Bau- oder Leistungsbeschreibung.
Wunschstandards ausdrücklich vereinbaren: Auftraggeber, die mehr als das bauordnungsrechtliche Minimum wollen, müssen dies künftig ausdrücklich regeln.
VOB/B-Verträge anpassen: Die Verweise auf die anerkannten Regeln der Technik in § 4 Abs. 2 und § 13 Abs. 1 VOB/B sind mit dem Basisstandard abzustimmen.
Vertragsketten synchronisieren: Bauherren-, Planer-, GU- und Nachunternehmerverträge sowie spätere Kauf- und Mietverträge müssen denselben Standard abbilden.
Verbraucherbauverträge vorbereiten: Baubeschreibungen um Schallschutzangaben und eine nachvollziehbare Kostenersparnis ergänzen.
Laufende Verträge im Blick behalten: Für bereits bestehende Schuldverhältnisse gilt das alte Recht. Maßgeblich ist nach der Übergangsvorschrift die Entstehung des Schuldverhältnisses; eine bloße Änderungsvereinbarung dürfte daher nicht genügen, um ein laufendes Projekt in den Basisstandard zu überführen.
Der Entwurf wird derzeit innerhalb der Bundesregierung abgestimmt. Nach dem Inkrafttreten soll das Gesetz nach fünf Jahren evaluiert werden – auch daraufhin, ob sich die Zahl der Mängelstreitigkeiten verringert hat.
Fragen rund um den Gebäudetyp E beantworten die Mitglieder unserer Praxisgruppe Bau- und Architektenrecht sowie unseres Kompetenzteams Green Contracts gerne.
